2022Q1房企仍存在美元债高峰及工程款节前兑付的双重压力,房企存在较大债务违约风险。现金短债比是衡量短期偿债能力的指标,荣盛、中南、禹州等大部分民企也处于较为紧张的状况。2022Q1房企仍存在较大资金压力,一是房企可能需要在春节前兑付数额较大的工程款(万亿规模),二是2022年Q1到期的离岸美元债券约160.5亿美元,远超2021年四季度。我们认为,当前行业融资的边际放松为结构性放松,很多民营企业并未直接享受到信用融资的支持,在较大的兑付压力下,后续可能仍将会有部分房企出现债务违约。
销售不振叠加融资规模下滑,房企仍处在多重困境中。1)融资额与到期债务存在较大缺口:在“三道红线” 和银行贷款集中度管理制度的共同作用下,房地产企业的融资总额大幅下滑,据中指研究院监测,房地产企业单月融资规模同比连续10个月下降,1-12月共融资17652亿元,同比减少26%。虽然融资有所放松,但主要为结构化宽松,融资规模不会有大幅提升,借新还旧存在较大压力。我们以176家房企为样本,2022年到期总债券余额约6363亿元,考虑到主流房企债券在有息负债中的占比约30%,推算总的有息负债到期规模约在21210亿元左右,而2021年1-12月行业融资总额为17652亿元,存在较大的缺口,这种状态在未来几年将会持续。2)销售回款不畅:购房者担心房企不能交房或房价下降,购房信心受挫,下半年新房销售大幅下滑。房地产贷款额度受限后按揭放宽周期拉长,在途按揭量增加,叠加预售资金监管趋严,房企销售回款不畅。我们认为预售监管是保护消费者权益、避免工程烂尾的有效手段,未来一段时间内不会转变。3)信用分化:经历此次行业流动性危机后,房企信用评级普遍被下调,金融机构对于地产贷款更谨慎,信用分化使民企融资更加困难。
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