 本月观点：央行宣布全面降准，但预计本轮降准对于房地产行业助推作用或远不及过往；二手房指导价城市扩容，二手住房价格监测及调控趋于精细化；地市热度高企下多地持续完善土拍制度。房企6月冲刺中期业绩，取证推盘整体放量，但重点城市成交及百强房企销售均弱于预期。6月处于供地“断档期”，土地成交量价齐跌，房企拿地力度亦有所回调，随着更多城市纳入土地限价行列，多维度、高精度的土拍机制设立，预计下半年土拍市场或将有所降温，行业拿地隐含毛利率有望逐步企稳。投资建议方面，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，下半年关注二、三批次集中供地可能降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房、客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

 政策：延续偏紧基调，二手房指导价城市扩容。6月涉房类政策共31项，环比升10.7%；其中偏紧类12项，偏松类7项。保障性住房纳入REITs试点，央行宣布全面降准，但预计本轮降准对于房地产行业助推作用或远不及过往。地方层面，多地完善土拍政策，二手房指导价城市持续扩容。

 资金：信贷投放有所放量，2021H1融资总额同比下降。6月M2增速环比升0.3个百分点，社融存量增速环比持平，6月末人民币房地产贷款余额同比增速较上年末回落2.2个百分点，行业融资环境仍维持偏紧状态。2021H1房企融资总规模较去年同期下降10.9%，境内债、境外债、集合信托融资成本，较去年同期分别提升0.34pct、下降1.35pct、下降0.66pct。

 楼市：成交延续高位但弱于预期，取证推盘节奏加快。6月房企冲刺半年度业绩供应有所放量，重点城市周均推盘1.2万套，环比升51.4%，35城取证节奏加快，商品房平均批准上市面积环比升31.3%。整体看，成交延续高位但弱于预期，重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升 0.7%、10.1%，35城出清周期环比升0.2个月。

 地市：成交量价齐跌，溢价率整体回落。由于6月处于首批集中供地收尾、二批集中供地尚未迎来高峰的“断档期”，百城土地供应建面环比降 16.9%，成交建面环比降0.9%。市场热度方面，由于重点城市土地成交大都受到限价约束，如上海为控热度、稳地价、稳房价设置多维度、高精度的土拍机制，百城土地成交均价环比降26.5%，百城土地溢价率环比降4.8个百分点。

 房企：单月销售表现不及预期，拿地力度有所回调。百强房企6月单月销售面积、销售额分别同比下降5.9%、增长0.4%，低于全国销售同期表现 （+7.5%、+8.6%）。随着首批集中供地陆续完成，房企拿地力度出现回调，6月50强房企整体拿地销售金额比32%、拿地销售面积比65%，环比分别降21.4pct、升1pct。整体看，国企及绿档房企拿地相对积极。

 板块表现：6月申万地产板块下跌8.06%，跑输沪深300（-2.02%）。截至7月16日，当前地产板块PE（TTM）7.6倍，估值处于近五年0.25%分位。