首批REITs 项目入市,未来已来 2021 年6 月21 日,首批9 单基础设施公募REITs 上市,标志着国内公募 REITs 成功落地。持有物业类评估增值率高,而特许经营权类平均派现率占优。上市首日行情分化,小规模、低溢价、高派现品种走势较强。政策红利持续释放,以上海为代表的地方政府也开始跟进中央基调,出台针对性支持措施。对于不动产运营而言,我们认为公募REITs 的成立解决了持有运营的最大痛点,有利于降低企业杠杆率,也能激发存量盘活的潜能。
制度铺垫完备,迈向新征程 2020 年4 月30 日纲领性文件出台后,当年8-9 月各部门发布配套文件。
2021 年6 月21 日,首批9 单REITs 成功上市。REITs 发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购几个环节。除了国际REITs的特征,国内基础设施REITs 还具备以下特点:1)行业范围限制为基础设施领域;2)项目成熟度要求明确;3)产品架构为“公募基金+ABS”模式; 4)设计审慎;5)封闭性基金,有扩募设计安排。
底层资产估值:平均评估增值率达99%首批项目合计募资额达314 亿,主要涉及高速公路、污水垃圾处理、仓储物流以及产园区域四大板块,首批项目集中于三大城市圈。预测21 年营收规模区间为0.8-9 亿元,EBITDA(或可分派利润)利润率基本集中在 60%-80%的区间。行业间差距不显著,较高的EBITDA 利润率体现REITs的持有价值。截至2020 年末,首批REITs 的评估价值较账面价值平均增值率达99%。行业间差距较为显著,未来现金流的弹性是造成评估增值率分化的主要原因,对于底层资产持有企业而言,仓储物流及产业园区资产转化成REITs 对于降杠杆率的作用更为显著。
发行定价及派息率:首发出现热潮,派息收益率分化首批热度较高,战略配售占比均值67%。网下认购倍数4.5-15.3 倍。发售总额达314 亿,较估值平均溢价3%,其中8 个项目溢价发行。21、22 年的预测派息收益率均值分别为6.4%和6.5%。特许经营权型REITs 高于持有物业型REITs,我们认为主要在于使用权期限、收入成长性、底层资产流动性等方面原因。整体收益率较其他亚洲REITs 基本持平。上市首日行情分化,小规模、低溢价、高派现品种走势较强。6 月21 日,上海发改委正式印发“上海REITs20 条”,聚焦基础设施REITs 项目全链条环节,政策红利持续释放。
投资建议我们认为房地产板块三类企业值得关注:1. 短期来看,利好持有优质物流及高新园区开发企业,如中新集团、万科A、金地集团等;2. 长远来看,利好具备不动产管理能力的资产管理企业,以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业,如我爱我家、新城控股、金融街等。3. 公募REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化,提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求,非住宅物管企业有望受益,如招商积余、新大正。
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