房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，2023 年信用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融资挤出其他实体经济部门融资总额，不排除央行货币政策继续放松的可能。

我们预估 2023 年房地产投资增速 3.58%，商品房销售额增长 14.5%。

 房地产融资政策从收紧到放松，影响时间主要集中在 2021 年和 2022 年，是以筹资现金流量为起始，以房地产企业为核心，间接对居民部门存款、贷款，以及政府部门土地出让金、负债产生影响的过程。

 以上市住宅地产开发公司为例，房地产融资收紧没有显著改善房地产行业依据“三条红线”的分档情况，但一定程度上加大了行业内部分化。

现金流量表中，筹资活动现金流受影响最早，2022 年经营活动现金流开始大幅收缩。

 房地产融资受限的影响，主要通过居民的商品房消费行为，传导至居民部门的资产和负债端。2023 年居民购房需求较大概率将回升。

 房地产企业受融资限制和销售疲弱的影响，减少土地购置和房地产开发投资，直接减少了地方政府土地出让金收入和税收来源，同时地方政府为维持财政支出力度，被迫提高负债额度。

 预计 2023 年房地产行业整体呈现复苏趋势。我们预计房地产固定资产投资累计同比增长 3.58%，土地购置费 4.73 万亿元，施工面积同比下降 4.14%，新开工面积同比增长 12.28%，竣工面积同比增长 15.5%，房地产销售额达到 15.26 万亿元，同比增长 14.5%，较 2018 年略高仍低于 2019年水平，金融机构新增房地产贷款 5.5 万亿元，新增个人中长期贷款 5.22万亿元。

 对资本市场的影响，体现在房地产行业融资量的方面较小，可能受到潜在影响的是在价格方面。考虑到房地产融资放宽之后，房地产行业投资限制和融资主体信用评级两方面可能改善，因此相较于其他行业，风险收益比高的地产债可能吸引更多机构投资者资金净流入，但在资产相对稀缺的情况下，对债市收益率整体影响也相对有限。房地产行业修复对银行机构的影响更为直接，体现在资产端的信贷和负债端的个人存款上，特别是银行的资产端，新增房地产信贷和个人中长期贷款融资规模，不仅推升总资产规模，同时可能挤出对其他非金融机构债权融资需求，也存在抬高非金融机构债权融资成本的可能。

 2023 年央行货币政策还是易松难紧：一是紧盯银行间市场流动性变化，特别是在季末等重要时点，利率波动可能放大；二是银行金融机构对央行的结构性货币政策工具依赖性增强，可能导致央行资产负债表在 2023年扩张幅度加大；三是关注实体经济融资成本保持基本稳定，防止在固定资产投资增速走高的情况下财务成本压力加大。我们认为央行 3 月降准 0.25 个百分点之后，年内仍有降准降息的空间。

 风险提示：全球通胀回落速度偏慢；美联储货币政策锚点放弃通胀，转向稳经济；欧美金融风险影响范围和程度扩大；全球新冠疫情发展不确定；乌克兰危机前景不明。